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節税対策としてのアパート経営、あり?なし?

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節税対策

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こんにちは。

緊急事態宣言の解除など少しコロナの出口が見えてきたでしょうか…

日常に戻れる日が待ち遠しいですね。

 

 

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さて、本日は相続税対策のお話です。

相続法は、一昨年の7月に改正され、昨年7月、その多くが施工されています。

 

新相続法の主な内容

①配偶者居住権を創設

②自筆証書遺言に添付する財産目録の作成がパソコンで可能に

③法務局で自筆証書による遺言書が保管可能に

④被相続人の介護や看病で貢献した親族は金銭要求が可能に

 

となり、40年ぶりとなる相続法の改正で、現代社会に寄り添った相続がやっと可能になりました。

 

 

 

 

 

しかし、これで相続税対策が全く必要ではなくなったわけではありません。

資産をお持ちの方の中には、相続人達にいかに負担のない形で資産を引き継いでいくかを考えておられる方も多いと思います。

本日は、相続税対策の一つとして挙げられる、賃貸用不動産の活用について、注意すべき点を纏めてみます。

 

 

 

土地を相続する際の節税対策として、賃貸用不動産を活用しようとする人は多くいます。

それは、土地を他人に貸していると、使い勝手が悪いとみなされ、その分評価額を下げられるから。

 

例えば、公示地価1億円の土地にアパートを建て、満室になった場合。

相続税の土地評価額は路線価の8割程度になりますが、アパートなどの「貸家建付地」の場合、住人が利用している割合を差し引けます。

住人が利用している割合は、借地権と借家権を使って割り出し、

借地権3割・借地権6割の場合は、最終6560万まで減らせます。

 

また、土地の評価額を減らせること以外にも、現預金で相続するよりもアパートの方が評価額を減らせる利点もあります。

 

例えば5000万円を元手にアパートを建てた場合。

木造建物の場合、固定資産税評価額はおおむね4割減らせて3000万円になります。

もしこのアパートが満室なら、借地権の3割を引いた2100万が評価額となり、2900万円も評価額を減らせる事になります。

 

と聞くと、良いこと尽くしに思える相続税対策としても、賃貸用不動産の活用。

しかし、注意すべき点もたくさんありますsurpriseenlightened

 

土地を所有する本人は将来の相続税対策のつもりでも、実際は不動産経営。

株式投資などで資産運用する際、リスクを取っていることを認識する必要がありますが、それは不動産経営でも同じ事です。

自己資金ではなく、金融機関からの借り入れで建てた場合は当然、返済の義務もあり、賃貸収入だけを原資に返済する仕組みを採用する例は少なくはありませんが、賃料は常に一定とは限りません。

 

賃料収入が減った場合、返済が滞る可能性があることをよく認識しましょうenlightened

 

また、管理や維持、修繕といった費用がどれくらいかかるのかなど、専門知識を身につける必要があります。

 

例えば建物が古くなって、改修工事が必要になった時enlightened

 

改修工事費は、修繕費として必要経費に算入できるのでしょうか。

それは、どのような目的で工事を行ったかで算入出来るかは細かく分けられています。

通常の維持管理・毀損した部分の原状回復の為の費用は、その年の必要経費となる修繕費として、課税所得の計算上、収入から差し引けます。

しかしその一方、資産の価値を高めたり、使用可能な期間を延長したりするのに要した分、建物の用途変更の為の模様替えや改造、機械の部品を高性能なものに取り替えたような場合は、資本的支出といい、修繕費として必要経費には出来ません。

例えば、事務所として貸していたマンションの一室。

居住用として用途変更する為、大幅な模様替えをするような場合は、修繕費にはできません。

 

このように、改修工事一つをとっても、かなりの知識が必要です。

少し前までは、相続税の節税対策として金融機関からお金を借りてアパートを建てる例が相次いていました。

しかし、借入金を返す元手となる賃貸収入は将来、減る可能性も多分に秘めています。

相続税の節税効果と比べて、アパート経営の負担が大きすぎないかどうかなど、総合的に判断する事が大事です。

もし相続税対策としての賃貸用不動産の活用をお考えの方は、気楽に始めてしまわず、プロの意見を取り入れるなど、不動産経営に踏み出している自覚を持って始めましょう。

税金対策で始めたアパート経営の為に、人生が狂いかねません。

十分に気をつけ、知識を身につけてから始めてください。

 

 

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